아파트 살 때 집값 말고 드는 비용 총정리, 취득세 중개보수 이사비까지
아파트 살 때 집값 말고
얼마가 더 필요할까?
집값과 대출만 계산하면 실제 잔금일 자금계획이 부족해질 수 있습니다. 아파트를 매수하면 취득세·중개보수·인지세·등기·국민주택채권·이사비 까지 여러 비용이 한꺼번에 발생합니다. 5억·7억·10억원 아파트를 기준으로 집값 외에 어떤 돈을 준비해야 하는지 정리합니다.
아파트를 살 때 가장 먼저 보는 숫자는 당연히 매매가격입니다.
5억원 아파트를 살 수 있을까, 7억원이면 현금이 얼마나 필요할까, 10억원이면 대출을 얼마나 받아야 할까를 먼저 계산합니다.
하지만 실제 계약과 잔금 단계에서는 집값 외에도 별도의 현금이 필요합니다.
아파트 살 때 집값 외에 드는 돈
내 집 마련 비용과 함께 보면 좋은 계산표
부대비용까지 계산했다면 연봉·현금·LTV·DSR·월 상환액도 함께 확인해야 실제 살 수 있는 집의 범위가 보입니다.
목차 한눈에 보기
아파트 살 때 집값 말고 어떤 돈이 필요할까요?
아파트 매수 자금은 크게 매매대금과 부대비용으로 나눠볼 수 있습니다.
매매대금은 계약금·중도금·잔금으로 지급하지만, 부대비용은 세금과 등기, 중개와 입주 과정에서 별도로 발생합니다.
취득 관련 세금
취득세와 지방교육세, 조건에 따라 농어촌특별세를 확인합니다.
중개·등기 비용
중개보수와 인지세, 국민주택채권·법무사 비용 등이 발생할 수 있습니다.
이사·수리 비용
이사·청소·수리·가전·가구 비용도 잔금 전후에 집중될 수 있습니다.
가장 먼저 크게 체감하는 비용은 취득세입니다
주택을 유상으로 취득할 때 일반 기본세율은 취득 당시 가액에 따라 달라집니다.
| 취득 당시 주택가액 | 취득세 기본세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과~9억원 이하 | 가격에 따라 1~3% |
| 9억원 초과 | 3% |
6억원 초과~9억원 이하 주택은 단순히 2%를 일괄 적용하는 방식이 아니라 법에서 정한 산식으로 세율이 점진적으로 올라갑니다.
5억·7억·10억 아파트 취득세는 얼마나 될까요?
아래 계산은 일반 유상취득 기본세율, 전용면적 85㎡ 이하를 가정한 단순 예시입니다.
| 아파트 가격 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 5억원 | 약 500만원 | 약 50만원 | 약 550만원 |
| 7억원 | 약 1,167만원 | 약 117만원 | 약 1,283만원 |
| 10억원 | 약 3,000만원 | 약 300만원 | 약 3,300만원 |
약 550만원
6억원 이하이므로 취득세 1% 구간을 기준으로 계산한 예시입니다.
약 1,283만원
6억~9억원의 점진적 세율 구간이어서 부담이 크게 올라갑니다.
약 3,300만원
9억원 초과 기본세율 3%와 지방교육세를 반영한 예시입니다.
중개보수와 인지세도 따로 준비해야 합니다
서울시 주택 매매 기준으로 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율이 정해져 있습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 예시 |
|---|---|---|
| 2억~9억원 미만 | 0.4% | 5억 → 최대 200만원 |
| 9억~12억원 미만 | 0.5% | 10억 → 최대 500만원 |
| 12억~15억원 미만 | 0.6% | 상한 범위 안에서 협의 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 상한 범위 안에서 협의 |
인지세는 얼마일까요?
| 부동산 소유권 이전 증서 기재금액 | 인지세 |
|---|---|
| 주택 1억원 이하 | 비과세 |
| 1억원 초과~10억원 이하 | 15만원 |
| 10억원 초과 | 35만원 |
등기비용·법무사·국민주택채권 비용도 있습니다
잔금을 치른 뒤에는 소유권이전등기를 진행합니다.
직접 등기할 수도 있지만 대출이 있거나 절차가 복잡한 경우 법무사를 통해 진행하기도 합니다.
국민주택채권은 왜 나오나요?
부동산 소유권이전등기를 신청할 때는 법에서 정한 기준에 따라 국민주택채권을 매입해야 할 수 있습니다.
채권 매입액은 단순 매매가격이 아니라 시가표준액과 지역, 등기 종류 등에 따라 달라집니다.
실무에서는 채권을 매입한 뒤 즉시 매도하면서 발생하는 할인비용을 실제 현금 부담으로 체감하는 경우가 많습니다.
이사비와 입주비용도 생각보다 빠르게 늘어납니다
집을 사고 나면 바로 생활해야 하기 때문에 이사와 입주 관련 지출도 잔금 직후 집중됩니다.
이사·사다리차
거리와 짐의 양, 주말·손 없는 날 여부 등에 따라 견적이 달라집니다.
청소·생활준비
입주청소와 커튼·블라인드, 조명 등의 비용이 생길 수 있습니다.
도배·수리·가전
도배·장판·필름·욕실·가구·가전을 바꾸면 비용이 크게 늘어날 수 있습니다.
5억·7억·10억 아파트, 기본 비용만 합치면?
전용 85㎡ 이하, 일반 유상취득 기본세율, 서울시 중개보수 상한을 단순 적용해보겠습니다.
아래 금액에는 등기·법무사·국민주택채권·이사·수리비는 아직 포함하지 않았습니다.
| 집값 | 취득세+교육세 | 중개보수 상한 | 인지세 | 기본 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 5억원 | 약 550만원 | 최대 200만원 | 15만원 | 약 765만원 |
| 7억원 | 약 1,283만원 | 최대 280만원 | 15만원 | 약 1,578만원 |
| 10억원 | 약 3,300만원 | 최대 500만원 | 15만원 | 약 3,815만원 |
생애최초라면 취득세 감면도 확인하세요
2026년 현행 지방세특례제한법에는 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면 규정이 있습니다.
본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고 본인이 거주할 목적으로 취득 당시 가액 12억원 이하 주택을 취득하는 경우 법에서 정한 요건에 따라 감면을 받을 수 있습니다.
최대 200만원
법에서 정한 생애최초 요건을 충족하는 경우 산출 취득세에서 최대 200만원까지 감면될 수 있습니다.
최대 300만원
법에서 정한 특정 소형주택·인구감소지역 주택 등은 별도 요건에 따라 최대 300만원 기준이 적용될 수 있습니다.
잔금일 현금 계획은 이렇게 계산하세요
예를 들어 7억원 아파트를 사고 주담대 4억원을 받는다고 가정해보겠습니다.
단순히 생각하면 필요한 현금은 3억원입니다.
하지만 실제로는 그 3억원 외에 여러 비용이 더 필요합니다.
취득세는 언제 낼까요?
일반적인 유상취득의 경우 취득세 과세물건을 취득한 사람은 원칙적으로 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다.
실무에서는 소유권이전등기를 진행하면서 잔금일 전후로 취득세 납부까지 함께 준비하는 경우가 많기 때문에 잔금 직전에 돈을 마련하기보다 처음부터 별도 예산으로 잡는 것이 좋습니다.
많이 궁금해하는 내용
아파트 살 때 집값 외 비용은 보통 얼마를 잡아야 하나요?
모든 아파트에 적용할 수 있는 하나의 고정 비율은 없습니다. 취득세율은 집값과 주택 수에 따라 달라지고, 전용면적·중개보수·등기·수리 범위도 다릅니다. 따라서 집값의 몇 %라고 일괄적으로 잡기보다 취득세 → 중개보수 → 등기비용 → 이사·수리비를 항목별로 합산하는 편이 정확합니다.
5억 아파트를 사면 집값 외에 최소 얼마가 필요한가요?
전용 85㎡ 이하, 일반 유상취득 기본세율, 서울시 중개보수 상한을 가정하면 취득세·지방교육세 약 550만원, 중개보수 상한 약 200만원, 인지세 15만원으로 기본 항목만 약 765만원입니다. 여기에 등기·국민주택채권·법무사·이사·수리 비용이 추가됩니다.
7억 아파트 취득세는 얼마인가요?
일반 유상취득, 전용 85㎡ 이하를 단순 가정하면 취득세와 지방교육세를 합해 약 1,283만원 수준입니다. 주택 수와 감면·중과 여부 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.
10억 아파트는 집값 외 비용이 얼마나 커질까요?
같은 조건에서 취득세·지방교육세 약 3,300만원, 서울시 중개보수 상한 약 500만원, 인지세 15만원만 합해도 약 3,815만원입니다. 여기에 등기·채권·법무사·이사·수리 비용이 추가될 수 있어 실제 부대비용은 4천만원 안팎 또는 그 이상이 될 수 있습니다.
취득세는 언제까지 내야 하나요?
일반적인 유상취득은 원칙적으로 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 실제 잔금과 등기 일정에 맞춰 납부절차를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
중개보수는 요율표에 적힌 금액을 무조건 내야 하나요?
아닙니다. 표에 적힌 요율은 상한요율입니다. 상한을 넘을 수는 없지만, 그 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의할 수 있습니다.
10억 아파트 인지세는 15만원인가요?
부동산 소유권 이전에 관한 증서 기준으로 1억원 초과~10억원 이하는 15만원입니다. 따라서 정확히 10억원이라면 15만원 구간이고, 10억원을 초과하면 35만원 구간입니다.
생애최초면 취득세를 전부 안 내나요?
무조건 전액 면제되는 것은 아닙니다. 2026년 현행법상 본인과 배우자가 과거 주택을 소유하지 않았고 거주목적으로 12억원 이하 주택을 취득하는 등 요건을 충족하면 감면을 받을 수 있습니다. 일반적인 주택은 최대 200만원, 법에서 정한 일부 소형주택 등은 최대 300만원 기준이 적용될 수 있습니다.
국민주택채권 비용은 집값으로 계산하나요?
단순히 매매가격에 일정 비율을 곱하는 방식으로만 보면 안 됩니다. 소유권이전등기 시 주택의 시가표준액과 지역 등에 따른 매입기준을 확인해야 합니다. 실제 부담하는 할인비용도 채권시장 할인율 등에 따라 달라질 수 있습니다.
취득세와 중개보수도 주담대로 낼 수 있나요?
주택담보대출 한도가 나온다고 해서 취득세·중개보수·이사비까지 자동으로 별도 자금이 생기는 것은 아닙니다. 따라서 주택구입 자금계획에서는 부대비용을 별도 현금으로 준비한다고 생각하고 금융기관의 실제 실행조건을 확인하는 것이 안전합니다.
집값이 아니라 ‘잔금일까지 필요한 전체 현금’을 보세요
아파트를 살 때 필요한 돈은
매매가격 하나가 아닙니다.
취득세·지방교육세 →
중개보수 →
인지세 →
등기·국민주택채권 →
이사·수리비 →
비상금
까지 함께 계산해야 합니다.
단순 예시로 보면
5억 → 기본 항목 약 765만원
7억 → 기본 항목 약 1,578만원
10억 → 기본 항목 약 3,815만원
이고,
여기에 등기·법무사·채권·이사·수리비가 더해질 수 있습니다.
따라서 내 집 마련의 진짜 자금 공식은
집값 - 대출금 + 부대비용 + 비상금
입니다.
대출한도가 나왔다고 끝이 아니라
잔금일 이후에도 통장에 여유자금이 남는지까지
확인해야 현실적인 매수 계획이 됩니다.